Contrato de Promessa Compra e Venda (CPCV): o que é e como funciona?

Está a pensar comprar ou vender casa ou um terreno? O CPCV, ou Contrato de Promessa Compra e Venda, é um requisito-chave em todo o processo, já que assegura os direitos de ambas as partes interessadas até à celebração do contrato definitivo.

O que é o CPCV?

O contrato de promessa compra e venda, também conhecido como CPCV, “é a convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato (contrato prometido ou negócio prometido)”, segundo o artigo 410.º, n.º 1, do Código Civil. Melhor dizendo, “é contrato-promessa o contrato em que A. promete vender a sua casa a B. que, por sua vez, promete comprá-la a A”.

Um contrato-promessa de compra e venda (CPCV) é assim um acordo legal assinado por duas partes, entre quem vai comprar (promitente-comprador) e quem vai vender (promitente-vendedor).

Quem vai vender compromete-se a transferir a propriedade de uma casa ou terreno, por exemplo, embora possa aplicar-se também à compra e venda de outros bens (automóvel, moto, etc.) para o comprador, mediante o pagamento do valor previamente estipulado (designado por sinal e que normalmente corresponde a 10-20% do bem em questão), entre outras condições possíveis. Garante-se assim que a transação será concretizada nas condições previamente estipuladas, ainda que na altura não seja possível formalizar a escritura.

Para que serve o CPCV?

Um CPCV serve para proteção de ambas as partes envolvidas (promitente-comprador e promitente-vendedor) já que, além de deixar definidas claramente as condições do negócio, assegura a validez do contrato até ao dia em que a escritura for feita e tem força legal em casos de incumprimento e/ou litígio. Ou seja, o contrato de promessa compra e venda tem validade legal e pode ser usado judicialmente para exigir o cumprimento do acordo, caso uma das partes não cumpra o combinado.

Quando fazer um CPCV?

O contrato de promessa compra e venda deve ser feito nas seguintes situações:

sempre que houver transferência de propriedade de um bem de valor significativo (casa, terreno, automóvel, barco, etc.).
quando o comprador ainda se encontra a aguardar pela aprovação de crédito para compra de imóvel. Neste caso, o comprador deverá procurar saber antes se tem um perfil de cliente com potencial para ver aprovado um crédito habitação – em caso de dúvida, pode incluir-se uma cláusula que anule o CPCV na eventualidade de o banco não aprovar o crédito pedido.
sempre que se pretenda assegurar o negócio afastando outros potenciais compradores.
quando a construção do imóvel não está ainda concluída.
sempre que o imóvel não disponha ainda de licença de utilização.

O que deve constar num CPCV?

Identificação do vendedor e do comprador: nome completo, estado civil, morada, cartão de cidadão ou bilhete de identidade, NIF.
Descrição detalhada do bem: tipologia, localização (no caso de imóveis), estado de conservação, existência de garagem ou arrecadação ou outros anexos, descrição matricial e predial, etc.
Valor previamente acordado e forma de pagamento (à vista, parcelado, sinal e eventuais reforços, se aplicável, etc.).
Prazos: data da entrega do bem e/ou da assinatura da escritura (se o bem em questão for um imóvel).
Direitos e deveres das partes: obrigações de cada um, garantias, condições para rescisão, penalizações por incumprimento.
Documentos anexos: escrituras, registos, licenças, como a de construção, por exemplo, etc., se aplicável.

Garantia de que o imóvel está livre de encargos ou ónus: trata-se duma cláusula que assegura que não há dívidas associadas ao imóvel, hipotecas ou penhoras, protegendo assim o comprador. Relativamente a eventuais dívidas, é importante solicitar cópia das atas das assembleias de condomínio (caso se aplique), para saber se há valores em atraso a pagar.

Riscos associados ao CPCV

Apesar de se tratar de um compromisso reconhecido legalmente, há que ter em conta que um contrato de promessa compra e venda não está isento de riscos, tais como:

possibilidade de perda do sinal se o comprador desistir do negócio sem motivo.
se for o vendedor a desistir do negócio, este terá de devolver ao comprador o valor do sinal em dobro.
se houver dívidas associadas ao imóvel, hipotecas ocultas, penhoras ou falta de licenças, o comprador pode vir a enfrentar problemas legais e financeiros. Daí a necessidade de solicitar a garantia de que o imóvel está livre de encargos ou ónus.

Cuidados a ter antes de assinar um contrato de promessa compra e venda

Antes de assinar um CPCV, leia atentamente todas as cláusulas e esclareça dúvidas. Confirme também se todos os dados, da identificação de ambas as partes envolvidas à descrição do imóvel (ou outro bem) estão corretos. O CPCV deve ter um prazo máximo definido para a realização da escritura, prevenindo atrasos ou imprevistos. O comprador deve também investigar a existência de dívidas ou outros encargos associados ao imóvel.

Igualmente importante, o comprador deve certificar-se da sua situação relativamente à aprovação do crédito necessário para concluir o negócio.