Vendeu uma casa? Saiba o que são mais-valias e se tem de pagar IRS sobre estas
Vendeu uma casa? Saiba o que são mais-valias e se tem de pagar IRS sobre estas
Se vendeu ou está a pensar vender um imóvel, esta venda terá de ser declarada no IRS no ano seguinte e poderá acarretar, ou não, o pagamento de mais-valias. Eis o que precisa de saber.
O que são mais-valias de imóveis?
Trata-se de um imposto cobrado pelo Estado que corresponde ao ganho obtido com a venda de um imóvel ou, por outras palavras, à diferença entre o que se pagou quando se adquiriu o imóvel e o que se obteve com a sua venda, isto é, o lucro. Isto significa também que este imposto não é aplicado sempre que a venda do imóvel não seja lucrativa, ou seja, se o valor da venda for inferior ou igual ao da aquisição inicial – neste caso, fala-se em menos-valia.
Como calcular as mais-valias?
Para calcular as mais-valias aplica-se a fórmula que se segue, indica a DECO:
Mais-valias = valor de realização – (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) – encargos com a realização e aquisição + despesas com a valorização do imóvel.
Para completar a fórmula vai precisar de ter consigo:
- Ano e valor de aquisição: valor que pagou quando comprou a casa;
- Ano e valor de realização (venda): montante pelo qual vendeu ou irá vender o imóvel;
- Coeficiente de desvalorização monetária: coeficiente de atualização do valor do imóvel, tendo em conta o ano em que o comprou, aplicado sempre que tenham decorrido mais de 24 meses entre a data da aquisição e a venda. Estes coeficientes são atualizados anualmente em portaria publicada em Diário da República;
- Despesas e encargos.
Para obter o valor das despesas com encargos, deverá somar os vários gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas que valorizem o imóvel e que tenham sido realizadas nos últimos 12 anos, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis, imposto de selo, custos de solicitadoria e escrituras. Previsivelmente, estas despesas deverão ser comprovadas através das respetivas faturas – mais uma razão para pedir sempre fatura e guardar as que possam vir a revelar-se úteis, como neste caso.
A Ordem dos Contabilistas Certificados tem um simulador de mais-valias que pode experimentar.
Os dados relativos às mais-valias imóveis deverão ser declarados no anexo G, do modelo 3 da declaração de IRS, salvo em caso de isenção.
Em que situações ou para quem está contemplada a isenção do pagamento de mais-valias?
- Se vender um imóvel adquirido antes de 1989. Foi neste ano que o Código do IRS entrou em vigor.
- Se, no caso de o imóvel que vendeu ter sido destinado a habitação própria e permanente, comprovada através do domicílio fiscal nos 24 meses anteriores à venda, terá isenção se reinvestir as mais-valias noutra habitação. No caso de ter crédito à habitação, ao deduzir ao valor da venda o montante da amortização do crédito à habitação, o restante deverá ser reinvestido na aquisição de casa, com a mesma finalidade, nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses seguintes à transação.
Se não comprar casa no mesmo ano em que vender a antiga, e para ter direito a esta isenção, deverá mencionar a intenção de reinvestir o valor, ainda que parcial, na declaração de rendimentos do ano da venda.
- Quem tem mais de 65 anos ou está reformado desde que aplique o valor da venda da casa própria e permanente num PPR ou outro contrato de seguro do ramo vida, ou ainda num fundo de pensões aberto ou na contribuição para o regime público de capitalização (como os certificados de reforma), nos seis meses seguintes à transação.
- Quem vendeu ou está a pensar vender terrenos para construção ou imóveis habitacionais que não sejam destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que também reúna cumulativamente, as seguintes condições (incluem-se aqui apenas as vendas de imóveis realizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024, de acordo com a lei n.º 56/2023):
a) O valor das mais-valias seja aplicado na amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou dos seus descendentes;
b) A amortização referida na alínea anterior seja concretizada num prazo de três meses contados da data de venda.
Atenção:
Para ter direito a esta isenção é necessário reinvestir o valor obtido com a venda na amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado a “habitação própria e permanente (seu ou dos seus descendentes), explica a DECO. Isto tem de ser feito num prazo de três meses, sendo ainda necessário reinvestir todo o dinheiro – se apenas usar parte, terá apenas direito a isenção parcial. Ou seja, se o valor da venda do imóvel for maior do que o capital em dívida que tiver do crédito habitação, a diferença (o que sobra depois de amortizar tudo o que deve do crédito habitação) fica sujeita a tributação.
